【建投黑色】土地市场隐喻的钢材弱预期
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作者 | 建投黑色团队
本报告完成时间 | 2022年9月28日
正文
01 引言
土地市场位于房地产市场的上游，土地成交数据不仅直接代表房企当下的购地意愿，更隐含着房企对于房地产后市的经营预期。当下房地产市场风险已经从民营房企债务危机传导至土地市场，开发商现金流趋紧、拿地谨慎，土地市场与房市联系更为紧密，对于土地成交情况的分析，有助于我们对地产行业以及钢材的下游需求情况作出更加全面而前瞻的研判。
02 土地市场成交情况分析
从历史数据来看，2020年前，土地成交领先地产新开工约半年，背后代表的是地产企业总体基于高周转的企业经营模式下，从拿地到办理政府许可文件、再到施工建设需要半年左右的时间。而在2020年后，土地成交与地产新开工呈现同步涨跌的关系，一方面在于疫情扰动，另一方面在于房企新开工放缓与集中供地新制度推行的背景下，土地市场与房地产市场之间的联系更加明显，在土地市场上，政府部门根据城市规划、房地产市场情况及财政情况调节供给计划，开发商也根据房地产市场情况以及企业经营情况调整拿地节奏。值得注意的是，二者自今年4月起出现了较大的劈叉，7、8月份的土地成交同比均高于20%，而房屋新开工同比持续低于-45%水平线。
近期土地市场成交热度回升是否可持续，进而预示房企经营情况的好转？从数据上看，近两月土地成交同比的高增长主要源于21、22年土地市场运行节奏的差异。7月同比高增主因22年7月的土地成交量较高，背后是各城加速推地以补充财政收入、以及上月多地疫情导致的土拍延后，而8月同比高增主因去年8月的低基数，成因在于21年年中土地市场情绪偏冷，8月流拍率甚至高达33%。
9月成交端高频数据呈季节性上行，趋势明显承压。近三周100大中城市成交占地面积分别为1629.59、1330.42、1934.79万平方米，对应周度同比为0.81%、-36.71%、9.25%，结合往年9月数据季节性走高的特征，预计今年9月土地成交面积环比趋势向上，但绝对量难高于19年水平。
集中供地制度对土地市场成交数据的扰动程度如何？经测算，集中供地制度对百城土地成交面积的扰动在4.9%-8.7%左右。近两年多地推行集中供地制度也造成了土地成交节奏上的扰动。经测算，近三年22城月度土地成交面积占全国土地成交面积的平均比例为17.5%。我们在《集中供地制度影响如何？现状与历史复盘》一文中对近两年22城集中供地时间进行了汇总，21年多地集中在3月、7-8月、11月进行土地出让，22年截至目前集中在3月、5-6月、9月。通常土地供应和成交的时间间隔在1个月左右，相应的土地成交数据也在供应当月或者次月迎来峰值。成交高峰前后的土地成交量存在一定的差距，根据中指数据测算，该差值近两年最小为2549.45万平方米，最大为6124.58万平方米。需要注意的是，最大差值与19、20年并无显著差异，19年最大差值为6398.94万平方米，20年为6094.77万平方米，三个成交高峰均在11月出现。剔除季节性波动，集中供地制度对于百城土地成交面积的扰动在4.9%-8.7%左右。
分能级城市来看，一二三线城市结构差异明显。一线城市受集中供地制度影响明显，如21年土地成交在多城集中供地的6月、10月达到年内高位，近期低位运行并有冲高迹象。二、三线城市土地成交面积近期下滑明显。经测算，2018年-2021年，一线城市土地成交面积占百城土地成交的年均值为3.5%，二线城市年均占比为36.9%，三线城市年均占比为59.6%。从特征上看，一线城市的土地资源通常被市场视作核心资产，一线城市的土地成交对于行业政策及基本面的变动较为敏感，二三线城市是土地市场成交的贡献主体，土地成交总量的上行需要二三线市场的推动。
溢价率与土拍市场的热度挂钩，可以用来观察土地市场的交投情绪。从数据上看，2021年中期后各线城市土地溢价率一路下行，一方面受到行业基本面恶化的影响，房企拿地意愿和能力双弱，时常有国企央企托底拿地的情况发生，另一方面是多城对土地溢价率上限严加管控，单宗地溢价率不得超过15%。从周频数据上看，溢价率近期有上行趋势，主因一线城市集中供地放量和三线城市的溢价率回升，相较往年处于低位。
03 小结
根据测算，2022年全年的土地成交面积为10.07亿平方米，9月介于0.85~0.95亿平方米之间，土地市场成交水平整体低于2021年。目前地产行业基本面情况下行未见底部，市场情绪偏向悲观，土地市场跟随地产市场运行的态势明显。9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进，楼市政策的增量空间有望打开。当前地产处于竣工周期，销售-拿地-新开工的循环尚未启动，土地市场派生的中长期钢材需求增量承压，后续关注行业政策带来的增量空间以及地产销售数据的拐点。
分析师：张少达
期货投资咨询号：Z0017566
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